In eigener Sache

Wir suchen zum 01.08.2017

 

Auszubildende

zur/zum Rechtsanwalts- und

Notarfachangestellten.

 



Sonstiges

Pflichtangaben zum Schlichtungsverfahren

 

Ab 01.02.2017 gelten besondere Informationspflichten für alle Unternehmen der Immobilienwirtschaft und sonstige Gewerbetreibende. Bei Umgang mit Verbrauchern ist ein Hinweis auf eine außergerichtliche Schlichtung nach dem Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) notwendig. Die Teilnahme an einer möglichen Schlichtung muss sowohl in den „Allgemeinen Geschäftsbedingungen“ als auch auf der Homepage stehen. Im Prinzip reicht der Hinweis, ob das Unternehmen teilnimmt. Dieser Hinweis ist zusätzlich zu der seit dem vorigen Jahre geltenden Richtlinie zum Schlichtungsverfahren bei Onlineverträgen zu geben. Ausgenommen von der Hinweispflicht sind nur Unternehmen mit weniger als 10 Mitarbeitern.

 

Das Gesetz verlangt, dass der Verbraucher schriftlich oder per Mail darüber zu informieren ist, welche Verbraucherschlichtungsstelle im Streitfall zuständig ist.

 

Für verschiedene Branchen, u.a. der Immobilienbranche, fehlen bisher solche Schlichtungsstellen. Deswegen sollte im Zweifelsfall die allgemeine Verbraucherschlichtungsstelle des Zentrums für Schlichtung in Kehl angegeben werden. Sie gehört zum Europäischen Verbraucherschutzzentrum. Die Kosten der Schlichtung muss das Unternehmen zahlen.

 

Fehlen die Schlichtungsinformationen, müssen Unternehmer Abmahnungen einkalkulieren. Davor warnen Verbraucherschützer und Bundesjustizministerium, so dass vorsorglich ein entsprechender Hinweis vorzunehmen ist.

 

Sofern Sie ein Mustervertragsformular mit den entsprechenden Vorgaben benötigen, so stellen wir Ihnen dies gern zur Verfügung.

 

Bei Rückfragen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Prof. Dr. Scheller (Tel.: 0531/24281-27) zur Verfügung.

Nachträgliches Wettbewerbsverbot ohne Vereinbarung einer Karenzentschädigung nichtig

 

Ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot ist nichtig, wenn entgegen des § 110 Gewerbeordnung i.V.m. § 74 HGB die entsprechende Vereinbarung keinen Anspruch des Arbeitnehmers auf eine Karenzentschädigung für die Zeit des nachvertraglichen Wettbewerbsverbotes beinhaltet. Mit Urteil vom 22.03.2017 bekräftigte das Bundesarbeitsgericht, dass bei einer entsprechenden Vereinbarung weder Arbeitgeber noch Arbeitnehmer Rechte aus einem Wettbewerbsverbot herleiten können.

 

Der Arbeitgeber kann bei einer entsprechenden nichtigen Vereinbarung keinen Anspruch auf Unterlassung von Wettbewerb durchsetzen. Sofern der Arbeitnehmer das nichtige Wettbewerbsverbot dennoch einhält, hat er aber auch keinen Anspruch auf eine Karenzentschädigung.

 

Gem. § 74 Abs. 2 HGB richtet sich die Höhe der Karenzentschädigung dabei für jedes Jahr des Verbots nach der Hälfte des von dem Arbeitnehmer zuletzt bezogenen vertraglichen Leistung.

 

Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 22.03.2017 – 10 AZR 448/15.

 

Bei Rückfragen steht Ihnen Frau Rechtsanwältin von Rönn (0531/24281-45) zur Verfügung.

Bekanntmachung in eigener Sache

 

Wir freuen uns bekanntgeben zu können, dass unser langjähriger Sozius und Mitbegründer der Canzlei, Herr Dr. Rüdiger Scheller, zum Honorarprofessor für Immobilienwirtschaftsrecht an dem Institut für Infrastruktur und Immobilienmanagement an der Technischen Universität Carolo-Wilhelmina zu Braunschweig bestellt wurde. Damit wurden seine langjährigen Aktivitäten als Lehrbeauftragter anerkannt und seine wissenschaftlichen Publikationen gewürdigt.

 

Herr Prof. Dr. Scheller steht nach wie vor als Ansprechpartner für immobilienwirtschaftsrechtliche Fragen in der Canzlei der Rechtsanwälte (Tel.: 0531/24281-27) zur Verfügung.

Pflichtangaben bei Immobilienanzeigen

 

Das OLG Hamm hat in einem Urteil vom 04.08.2016 bekräftigt, dass sämtliche an der Immobilienwirtschaft Beteiligten bei Anzeigen oder Onlineangeboten zwingend folgende Pflichtangaben gemäß Energieeinsparverordnung machen müssen.

 

  • die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
  • den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
  • die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
  • bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
  • bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

 

Wer diese Angaben als Verkäufer, Vermieter, Makler, Verwalter oder Verpächter einer Immobilie nicht ordnungsgemäß veröffentlicht, handelt wettbewerbswidrig und kann entsprechend abgemahnt werden.

 

Bei Rückfragen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Prof. Dr. Scheller (Tel.: 0531/24281-27) zur Verfügung.

Vorsorgevollmacht ja oder nein?

 

Jeder von uns –unabhängig vom Alter – ist dem Risiko ausgesetzt, dass man plötzlich durch einen Unfall oder eine Krankheit nicht mehr in der Lage ist, für sich selbst Entscheidungen zu treffen.

 

Dann sieht die gesetzliche Regelung vor, dass ein Betreuer vom Amtsgericht eingesetzt werden muss. Weil dazu aber jedes persönliche Verhältnis fehlt, gibt es die Möglichkeit, eine eigene Vertrauensperson mit einer solchen Vorsorgevollmacht auszustatten.

 

Dadurch ist gewährleistet, dass rechtsverbindliche Erklärungen in persönlichen und finanziellen Angelegenheiten wie aber auch im Zusammenhang mit medizinisch notwendigen Maßnahmen abgegeben werden können. Sowohl Behörden wie insbesondere auch Banken und das medizinische Personal sind dann an eine solche Vollmacht gebunden. Diese kann sich beispielsweise auch auf die Vermögensangelegenheiten oder medizinischen Maßnahmen beschränken.

 

Wenn die Person meines Vertrauens selbst nicht mehr in der Lage ist, eine solche Vollmacht auszuüben, besteht auch die Möglichkeit, eine Ersatzregelung festzuschreiben.

 

In jedem Falle bleibt dem Vollmachtgeber die uneingeschränkte Verfügungsberechtigung über seine persönlichen Angelegenheiten, das Vermögen und auch die medizinischen Entscheidungen; der Bevollmächtigte muss sich in jedem Falle immer daran orientieren.

 

Im medizinischen Bereich ist insbesondere durch die aktuell dazu im Jahre 2016 ergangenen gerichtlichen Entscheidungen klargestellt, dass bei einwandfreier Formulierung einer solchen Patientenverfügung die Ärzte und das Pflegepersonal sich auch an Weisungen halten müssen, die letztlich sogar die Möglichkeit der Einwilligung bzw. Nichteinwilligung und auch den Abbruch von lebenserhaltenden Maßnahmen erfassen.

 

Eine solche Vorsorgevollmacht kann zwar auch mit Hilfe allgemein zugänglicher Mustertexte Verwendung finden. Wenn allerdings Entscheidungen anstehen, die mit der Klärung von Grundstücksfragen im weitesten Sinne in Zusammenhang stehen, ist eine notariell beurkundete Vermögensvollmacht zwingend vorgeschrieben; sie sollte in gleicher Weise auch für Bankgeschäfte und die grundlegenden medizinischen Entscheidungen verwendet werden.

 

Die notarielle Vollmacht hat im Übrigen auch den Vorteil, dass keine Zweifel an der Geschäftsfähigkeit des Vollmachtgebers und an seiner geleisteten Unterschrift bestehen können!

 

Durch die Eintragung des Namens der Beteiligten an einer solchen Vorsorgevollmacht in das Zentrale Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer ist gesichert, dass besonders zügig Entscheidungen durch den Bevollmächtigten getroffen werden können.

 

Hier gilt es also, den richtigen Rechtsrat zunächst einzuholen und danach die erforderlichen Entscheidungen zur Vorsorge für die eigene Person und ihre Angelegenheiten zu treffen.

 

Bei Rückfragen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt und Notar Hammer (Tel.: 0531/24281-61) zur Verfügung.

Bundesregierung will Steuerbetrug über Briefkastenfirmen eindämmen.

 

Das Bundeskabinett hat am 21.12.2016 den Entwurf eines Gesetzes zur Steuerumgehung beschlossen. Damit will sie die auf nationaler Ebene erforderlichen Konsequenzen aus den im Frühjahr bekannt gewordenen „Panama Papers“ ziehen. Vorgesehen seien erweiterte Mitwirkungspflichten der Steuerpflichtigen, neue Anzeigepflichten der Banken und umfassendere Handlungsbefugnisse der Finanzverwalter.

 

Finanzinstitute sollen den Finanzbehörden, von ihnen hergestellte oder vermittelte Geschäftsbeziehungen inländischer Steuerpflichtiger zu Drittstaat-Gesellschaften unter bestimmten Voraussetzungen mitteilen müssen.

 

Das sogenannte steuerliche Bankgeheimnis soll aufgehoben werden. Kreditinstitute sollen bei der Mitwirkung zur Aufklärung des steuerlichen Sachverhalts gegenüber den Finanzbehörden dieselben Pflichten haben wie andere auskunftspflichtige Personen. Kreditinstitute müssen keine gesetzliche Verschwiegenheitspflicht mehr beachten.

 

Die Zahlungsverjährungsfrist in Steuerhinterziehungsfällen soll nach der Neuregelung allgemein von 5 Jahre auf 10 Jahre verlängert werden.

 

Bei Rückfragen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt und Notar Giesemann (Tel.: 0531/24281-76) zur Verfügung.

Unterlassung von Rauchbelästigung: Anspruch eines Mieters gegen den unter ihm wohnenden Raucher

 

Der BGH hat mit Urteil vom 16.01.2015 zum Aktenzeichen V ZR 110/14 die bisherige Rechtsprechung zu den Besitzschutzansprüchen hinsichtlich von Rauchbelästigungen geändert.

 

Bisher waren die Gerichte der Auffassung, dass ein Rauchverbot auf dem Balkon mit der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Freiheit der Lebensführung nicht vereinbar sei; diese schließe die Entscheidung ein, unabhängig von zeitlichen und mengenmäßigen Vorgaben auf dem zur gemieteten Wohnung gehörenden Balkon zu rauchen.

 

Der BGH hat nun entschieden, dass einem Mieter gegenüber demjenigen, der ihn in seinem Besitz durch sog. Immissionen stört (hierzu gehören Lärm, Gerüche, Ruß und Tabakrauch), grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zusteht. Dies gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander. Nach dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme müssen die Mieter eine Gebrauchsregelung finden, die dem einen Mieter Zeiträume ohne Beeinträchtigung von Rauchbelästigungen gewähren und dem rauchenden Mieter dagegen Zeiträume zugesteht, in denen er auf dem Balkon rauchen kann.

 

Das AG München hatte bereits zuvor in einer Entscheidung vom 28.04.2014 zum Aktenzeichen 485 C 28018/13 entschieden, zu welchen freien Zeiten eine Belästigung durch Zigarettenrauch zu unterbleiben hat (23.00 Uhr bis 07.00 Uhr, 11.00 Uhr bis 13.00 Uhr, 17.00 Uhr bis 19.00 Uhr).

 

Die weitere Entwicklung der Rechtsprechung der Instanzgerichte bleibt abzuwarten.

 

Bei Rückfragen steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Krause (Tel.: 0391/7333285) zur Verfügung.

Weitere Pflichtangaben für Verkaufsannoncen von Verkäufern/ Maklern

 

Das Landgericht Tübingen hat mit Urteil vom 19.10.2015 (AZ: 20 O 60/15) entschieden, dass ein Makler verpflichtet ist, die wesentlichen Energieträger in seiner Offerte anzugeben, da er sonst gegen § 16a EnEV verstößt. Diese Vorschrift ist auch auf Makler anzuwenden, auch wenn sie von der Form her nur auf Verkäufer abstellt.

 

Da der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde und in seinem Namen handelt, muss er sich diese Verpflichtung des Verkäufers zurechnen lassen. Trotz gegenteiliger Urteile, u. a. von den Landgerichten München und Gießen, tendiert die Rechtsprechung überwiegend zu dieser Auslegung des § 16a EnEV. Daher sollten aus Vorsichtsgründen Makler bei ihren Offerten diese Angabe im Pflichtkatalog übernehmen, da ein Verstoß gegen die Vorschrift des § 16a EnEV bußgeldbewährt ist. Makler als Vertragspartner von Verkäufern können sich durch derartige Verstöße schadensersatzpflichtig machen, wenn sie diese als Pflichtangaben nicht in Anzeigen aufnehmen.

 

Bei Rückfragen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Dr. Scheller (Tel.: 0531/24281-27) zur Verfügung.

Formgerechte Inanspruchnahme von Elternzeit

 

Zu welchem Zeitpunkt muss der Arbeitnehmer gegenüber dem Arbeitgeber den Anspruch auf Elternzeit geltend machen?

 

Gem. § 16 Abs. 1 BEEG muss der Arbeitnehmer spätestens 7 Wochen vor Beginn der Elternzeit diese von dem Arbeitgeber verlangen und im selben Zeitpunkt zusätzlich erklären, für welchen Zeitraum die Elternzeit genommen werden soll. Einer Zustimmung des Arbeitgebers bedarf es nicht.

 

Wie muss die durch den Arbeitnehmer zu erfolgende Inanspruchnahme der Elternzeit ausgestaltet sein?

 

Bei der Inanspruchnahme der Elternzeit handelt es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Diese muss gemäß § 16 Abs. 1 BEEG schriftlich sein. Schriftformerfordernis bedeutet, dass das Elternzeitverlangen im Sinne von § 126 Abs. 1 BGB von der Arbeitnehmerin oder dem Arbeitnehmer eigenhändig durch Unterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet sein muss.

 

Das Elternzeitverlagen mittels Telefax oder einer E-Mail ist im Sinne des § 16 Abs. 1 Satz 1 BEEG nicht ausreichend. Erfolgt das Elternzeitverlangen mittels Telefax oder einer E-Mail, so ist diese Erklärung gem. § 125 Satz 1 BGB nichtig.

 

vgl. dazu BAG, Urteil vom 10.05.2016 – AZ: 9 AZR 145/15  

 

Bei Rückfragen steht Ihnen Rechtsanwältin von Rönn (Tel.: 0531/24281-41) zur Verfügung.

Kauf einer Eigentumswohnung

Darlehensaufnahme durch die Wohnungseigentümer-gemeinschaft

 

Durch Urteil aus dem Oktober 2015 hat der BGH bestätigt, dass die Aufnahme eines langfristigen auch hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann.

 

Daraus ergibt sich, dass ein Käufer einer Eigentumswohnung wissen sollte, ob er den vorhandenen baulichen Zustand des Gebäudes selbst in der Zukunft mitfinanzieren muss.

 

Denkbar ist eine Erklärung des Verkäufers im notariellen Kaufvertrag, dass eine Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümer zur Finanzierung notwendiger baulicher Maßnahmen nicht erfolgt ist.

 

Ein Erwerber kann das Haftungspotential für sich nicht abschätzen, weil er als bisheriges Nichtmitglied der Gemeinschaft die Zahlungsmoral seiner künftigen Miteigentümer nicht beurteilen kann.

 

Daher sollte sich der Erwerber über die Existenz eines Kredits und dessen noch vorhandener Höhe informieren bzw. informieren lassen und dann selbst eine Risikoabschätzung vornehmen.

 

vgl. dazu BGH-Urteil vom 25.09.2015, Aktenzeichen V ZR 244/14

 

Bei Rückfragen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt und Notar Giesemann (Tel.: 0531/24281-76) zur Verfügung.

Klageverzicht ohne Gegenleistung unwirksam

 

Nach einer Entscheidung des Bundesarbeitsgerichts vom 24.09.2015 bedarf es - sofern der Arbeitgeber und der Arbeitnehmer vor Ablaufen der Frist für eine Kündigungsschutzklage einen Abwicklungsvertrag aushandeln - für die Wirksamkeit eines Klageverzichts des Arbeitnehmers einer Gegenleistung durch den Arbeitgeber, welche den Verlust des Klagerechts kompensiert.

 

Wird lediglich der Klageverzicht erklärt, ohne dass eine Gegenleistung durch den Arbeitgeber erbracht wird, die dem Klageverzicht nicht gleichwertig ist, stellt dies eine unangemessene Benachteiligung des Arbeitnehmers dar. Dieser verzichtet darauf, gegen die Kündigung rechtlich vorzugehen, ohne dass er im Gegenzug dafür einen Vorteil erlangt.

 

Wann liegt eine den Klageverzicht kompensierende Gegenleistung des Arbeitgebers vor?

 

Die Gegenleistung des Arbeitgebers muss einen klaren Vorteil des Arbeitnehmers zu seiner sonstigen Rechtsposition in einer rechtlichen Auseinandersetzung zu einer Kündigung darstellen. Nicht ausreichend jedenfalls hierfür sind die Vereinbarung von Rechten, welche dem Arbeitnehmer ohnehin zustehen - wie etwa die Erteilung eines Zeugnisses, etc.

 

vgl. dazu BAG, Urteil vom 24.09.2015 - AZ: 2 AZR 347/14

 

Bei Rückfragen steht Ihnen Frau Rechtsanwältin von Rönn (Tel.: 0531/24281-45) zur Verfügung.

Urteil zu Schönheitsreparaturen

 

Der BGH hat im Jahre 2015 die Rechtsprechung bei Wohnungsmietverträgen weiter verschärft und grundsätzlich festgelegt, dass Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters sind.

 

Nur in Ausnahmefällen, wenn eine vollständig renovierte oder neuwertige Wohnung bezugsfertig übergeben wird, darf der Vermieter dem Mieter eine Schönheitsreparaturpflicht aber ohne feste Fristen auferlegen.

 

Bei unrenovierten Wohnungen geht das nicht mehr. Dort sollte der Vermieter auf alle Fälle festlegen, dass weder Vermieter, noch Mieter verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vorzunehmen. Ansonsten gilt der Grundsatz des BGB´s, dass grundsätzlich der Vermieter auch für Schönheitsreparaturen grundsätzlich zuständig ist, denn er muss eine vermietbare Sache dem Mieter zur Verfügung stellen.

 

Diese Rechtsprechung gilt aufgrund der Tendenzen auch für Gewerbemietverträge.

 

Bei Rückfragen steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Dr. Scheller (Tel.: 0531/24281-27) zur Verfügung.

Risiken bei formlosem Bauvertrag:

 

Das OLG Koblenz hat letztmalig am 25.03.2014 (Az. 3 U 1080/13) die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bestätigt: Ein formloser Bauvertrag lässt bei einem geschlossenen Abschlusswillen der Parteien, nämlich Kaufvertrag über Grundstück und Bauvertrag auch den notariellen Kaufvertrag unwirksam werden, wenn der Bauvertrag nicht notariell beurkundet ist. Der Bundesgerichtshof geht dabei davon aus, dass von einer rechtlichen Einheit von Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag auch dann auszugehen ist, wenn die Verträge nicht in einer Urkunde enthalten sind, sondern nacheinander geschlossen werden und die Parteien des Bauvertrages auch nicht identisch mit den Parteien des Grundstückskaufvertrages sind. Entscheidend ist, dass die Parteien des Bauvertrages davon ausgehen, dass der Grundstückserwerb nach dem Willen der Parteien des Kaufvertrages von dem Bauvertrag abhängt. Somit ist es ratsam, einen grundsätzlich nicht formbedürftigen Bauvertrag, der auf ein konkretes Grundstück Bezug nimmt, notariell zu beurkunden, auch wenn das Grundstück erst später von einem Dritten erworben werden soll.

 

Bei Rückfragen steht Ihnen Herr Notar Giesemann (Tel.: 0531/24281-76) zur Verfügung.